[주거의 사회학]서대문·마포 사례분석… 한해 1.9건 토지거래

특별취재팀

ㆍ서대문 냉천구역 재개발구역 지정이후 연평균 18건 ‘껑충’

재개발 지역에 외지인이 들어오는 시기는 언제일까.

J&K도시정비 백준 대표는 2002년 성균관대 경영대학원 석사학위 논문으로 ‘서울시 재개발 아파트 사업단계별 거래추이 분석 연구’를 내놨다. 논문에서 백 대표는 서대문구 냉천구역과 마포구 현석구역의 사례를 중심으로 재개발 단계별 거래량을 조사했다.

논문에 따르면 서대문구 냉천구역은 단지 규모가 237가구로 작고 지리적 조건 등이 열악해 초기엔 큰 주목을 받지 못했지만 재개발이 본격화되면서 거래량이 급증한 것으로 나타났다. 냉천동 72번지 일대 1만3087㎡(약 3600평)를 대상으로 한 냉천구역은 토지 등기가 기록되기 시작한 1922년부터 재개발 구역 지정을 검토하기 전인 92년까지 거래량이 135회였다. 71년간 한 해 평균 거래량이 1.9건으로 거래가 거의 없던 지역이다.

그러나 재개발 소문이 돌기 시작한 93년부터 구역 지정이 확정된 94년까지 거래량은 10건, 사업계획이 결정된 95~96년에는 25건으로 늘어났다. 사업시행 인가를 받고 이주가 시작된 97년부터 착공이 이뤄진 98년까지 거래량은 39건으로 뛰었다. 공사가 한창 진행되던 99년과 2000년에도 24건이 거래되면서 조합원이 꾸준히 바뀌었다.

이후 입주가 이뤄진 2001년 한 해에는 43건이 거래돼 사상 최고를 기록했다. 93년부터 8년간 거래된 물량은 143건으로, 이는 종전 71년간 거래량(135건)을 웃도는 규모다.

백 대표는 “냉천구역은 재개발 지역으로서의 조건이 여러 면에서 열악함에도 전체 토지 244건 중 58.6%가 재개발로 인해 거래됐고, 원주민 입주율이 41.4%였다”며 “이는 당시 서울시 국감보고서에서 제시한 원주민 입주율 45.9%보다 낮은 수치”라고 말했다.

한강변에 위치해 2001년 서울시 동시분양에서 최고 142 대 1의 경쟁률을 보이는 등 큰 인기를 얻었던 마포구 현석구역도 비슷한 양상을 보였다. 현석동 190번지 일대의 현석구역은 45년부터 재개발 구역이 지정되기 전인 98년까지 거래량이 연평균 5.7건에 불과했다.

그러나 구역 지정이 이뤄진 99년 한 해에만 22건, 주민 비용부담을 확정(관리처분 인가)하고 분양을 한 2000년에는 무려 39건이 매매됐다. 재개발이 추진된 99년부터 논문이 쓰여진 2002년까지는 총 104건이 사고 팔렸다. 이로써 전체 251필지 중 41.43%가 외지인에게 넘어갔다.

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